Une investisseuse m’a appelé la semaine dernière : elle a 3 appartements en colocation, maintenant elle se plaint et voudrait déjà se séparer d’un appartement.
Pourtant elle l’a acheté il y a à peine 2-3 ans.
Elle a même participé à une formation assez couteuse pour apprendre comment investir. Elle était déterminée et motivée.
Alors quelles sont les raisons de son découragement ?
Elle m’a dit qu’à cause du télétravail, les charges ont beaucoup monté, la consommation d’eau chaude a augmenté de près de 80% , parce que les locataires restent à la maison et consomment beaucoup plus d’eau et électricité qu’auparavant.
Elle m’a dit aussi qu’un des 4 locataires était parti au mois d’avril, et que depuis elle avait du mal à trouver un remplaçant. On est déjà presqu’en juillet, et elle pense que ce ne sera pas facile de trouver un locataire avant septembre. Cette chambre aura probablement 5 mois de vacances locatives, en plus il y a un 2eme locataire qui va bientôt partir.
Et ce n’est pas fini, elle vient de recevoir l’appel de charges pour les travaux. Pour améliorer la sécurité, la copropriété a voté la clôture de résidence, elle doit payer 10 000€ .
Donc en résumé, elle est stressée, et elle veut s’en séparer.
Alors en tant qu’investisseur ou futur investisseur, est-ce que tu as rencontré ou imaginé des problèmes qui te stressent et qui te découragent ?
Une réponse est sans aucun doute : un Grand OUI.
Dans l’investissement, il faut être honnête, tout est sujet au Stress.
Les personnes qui te parlent de Liberté d’esprit grâce à l’investissement, saches qu’ils ont tous passées par une période relativement longue de stress permanent,
Beaucoup d’entre elles n’ont toujours pas la solution pour avoir un esprit et méthodes Zen pour devenir plus fort mentalement, tout en gagnant de l’argent.
Pourquoi ces stress ?
Je vais vous parler de cette longue liste, ces vérités dans la gestion locative :
Si tu es ou tu vas devenir investisseur, tu as ou aura sans doute toutes ces choses et sources de tes stress :
Le stress de recevoir un avis de passage dans sa boite aux lettres
Encore un locataire qui va partir, donc du temps conséquent à passer pour trouver un successeur : les annonces et les réponses, les visites, l’administratif , etc … tu devras y passer beaucoup d’heures, même pour un logement situé sur Paris ; sans parler du fait que parfois l’offre et la demande sont déséquilibrées et tu dois passer 10 fois la même annonce et répondre à 100 sollicitations parfois, sans pouvoir signer un quelconque contrat.
Pour les colocations, quand ça tombe à la fin de l’année scolaire, c’est le risque de vacances locative allant de 2 ou 5 mois..
C’est du stress.
Le stress de passer du temps sur le bon coin
Le temps à passer sur le bon coin : Les personnes qui te contactent en juillet pour une location en Septembre mais qui ne voudraient pas payer pour juillet, aout. Donc tu perds beaucoup de temps à répondre à des tas de gens, mais 0 personne qui voudrait signer et payer un quelconque acompte.
Les mots et phrases que tu répètes 1 000 fois pour répondre aux personnes qui ne savent pas ce qu’ils veulent sur le bon coin .
Ensuite après les visites , il y a soit aucun dossier soit 10 dossiers donc il faut en choisir un .
Si tu donnes un Go à un locataire, il peut toujours changer d’avis au dernier moment quand tout est convenu entre vous… si tu continues en parallèle avec plusieurs locataires, tu risques d’être lourdement insulté à la fin.
C’est du stress.
‘ Venez les réparer’
Tu as sans doute aussi entendu cette phrase nombreuses fois comme moi.
Les locataires qui t’appellent en plein soirée pour la machine à laver ou le four qui ne marchent plus et tu dois intervenir au plus vite
Les locataires te disent qu’il y a des traces noir sur le plafond, et donc il y a de l’humidité dans l’appartement et tu dois faire des travaux , parce que ton appartement n’a pas un bon DPE….. et finalement tu te rends compte qu’il sèche le linge à l’intérieur , et ils laissent les fenêtres fermées en faisant la cuisine tout au long de la journée
C’est du stress.
Sans parler que dans le cas de colocation où tu fournis EDF et chauffage etc,
Tu pourrais attendre que tout ça soient utilisé sans aucune retenu..
C’est du stress.
Sans parler des personnes qui te disent qu’il va rester 1 an, mais qui part dans 2 mois et ils te disent qu’ils ont parfaitement le droit..
C’est du stress.
Sans parler des locataires qui t’appellent pendant ton weekend familiale parce qu’ils ont perdu les clés de l’appartements, et si te demandes si tu as une double
Sans parler que
- Chaque début de mois le stress de constater des retards et des non paiement de loyer……
Sans parler
– du dégat des eaux du voisin du dessus, et qui ne veut pas réparer
– de la toiture ton appartement au dernier étage qui fuit et un syndic qui ne répond pas vite
C’est du stress.
Etc etc…
La liste est longue….
Si ton but initial pour investir dans l’immobilier est de trouver ta liberté financière et d’esprit,
Au bout de quelques temps, tu vas probablement te poser un tas de questions :
Comment s’en sortir de ce stress de gestion?
« Est-ce que je suis sur le bon chemin ?«
Quand tu es réveillé en pleine nuit, avec le stress des loyers impayés, ou d’un locataire agressif qui ne voudrait pas te donner les droits de visites pendant son préavis
Dès le réveil du matin, tu n’arrêtes pas de penser à comment trouver un successeur ou comment relancer un locataire qui a des retards de loyer ?
……
Le stress pendant la gestion est INEVITABLE,
Certaines personnes disent que je vais déléguer.
Hélas.
Ne crois pas que si tu délègues, tu auras certainement moins de stress.
Tu dois non seulement payer ton gestionnaire, en plus parfois tu perds le contrôl et tout va même pire si tu tombes sur des gestionnaires pas très consciencieux,
Et surtout le problème devient finalement ton problème et pas le leur…..donc ce n’est pas eux qui sont stressé, mais toi. Si tu as problème de loyer impayés, si ton appartement devient tout noir quand tu le récupères, croyez moi que c’est toi que est stressé, pas ton gestionnaire.
Alors puisque cette liste noire est si longue, tu vas dire pourquoi on doit investir encore ?
La raison est simple.
Tu vas gagner de l’argent. Tu vas un jour gagner ta liberté, tu vas un jour avoir un mental de plus en plus fort.
Et tu vas finalement trouver des solutions Zen si tu es déterminé et obsédé pour les trouver.
Depuis 2019 j’ai commencé à investir, Je calcule non seulement mon cashflow et ma rentabilité à court, moyen ou long terne, Je suis aussi obsédée par le 2eme Element – mon compte Zen :
Comment avoir un ratio Argent/Temps le plus optimisé possible ?
Comment avoir un ratio Argent/charges mentales le plus optimisé possible,
Comment avoir un ratio Argent/charges mentales le meilleur possible.
Si je me réveille la nuit et je pense encore à un retard de loyer non payé ou à un problème d’humidité dans l’appartement, je me facture le lendemain à moi-même 200€ pour ce stress ;
Si je ne pense pas à passer un peu de temps avec ma fille, car je suis encore perturbé par un avis de passage recu dans la boite aux lettre, je me facture moi-même 150€…
A chaque fois que je ressens le stress/ les mauvaises ondes/ les perturbations psychologiques ou la mauvaise humeur à l’intérieur de moi , je me facture une somme d’argent.
Et périodiquement, je fais un point.
Je déduis tous ces sommes qui sont mes débiteurs Zen de mon réel cashflow,
Et j’obtiens mon réel cashflow avec un compteur Zen.
Ce qui importe pour moi, n’est pas le compteur Banque,
Ce qui importe pour moi est le compteur déduit de mes débiteurs Zen.
Ca a été un véritable défi et calcul pour moi depuis le tout début.
C’était ma discipline.
Avec cette discipline, je m’obligeais à comptabiliser la perte de mon temps, mon bien être, mes stess.
Je les regarde en face, je les comptabilise , pour que je puisse avoir la motivation et mentale de les contourner, et non m’en plaindre.
Je suis ainsi obsédée par comment optimiser ma gestion locative pour l’automatiser et l’optimiser au maximum, étant donné que mon but n’est pas seulement d’être riche, mais surtout Rich and Zen.
Je n’ai surtout pas envie de remplacer le stress de salarié sous la responsabilité d’un patron par le stress de l’investissement, pour attendre le véritable état Rich and Zen.
Je vous donne un simple exemple de ma gestion type « Riche and Zen « :
Je ne fais que rarement l’ état de lieu d’entrée et de sortie pour un appartement que je possède en gestion colocation à distance , il est situé à distance dans la région Est de France.
J’ai plusieurs choix :
°. Premier choix: Payer un gestionnaire pour faire l’état de lieu d’entrée et de sortie :
Ca va couter entre 150-200 € pour l’état de lieu d’entée , et 150-200 € pour l’état de lieu de sortie, donc 400€ pour un changement de locataire rien que tout ça.
2eme choix: J’y vais moi-même pour le faire , ca va prendre une journée en train sans parler les billets de train : c’est presque le même coût.
Depuis certain temps, j’ai testé mon 3eme choix.
Avec cette méthode, je ne me déplace pas, je ne fais pas appel non plus à un prestataire, avec le même résultat même meilleur résultat.
Vous pouvez télécharger cette méthode ici.
Comment faire un état de lieu d’entrée et de sortie 100% ZEN sans se déplacer sans prestataire?
Conclusion:
Ainsi pendant 4 ans,
Je note à chaque fois le passage de ces stress dans mon cahier, que ce soit pour la location meublé classique, colocation ou location Airbnb.
Je note aussi toutes mes solutions, tests et résultats.
Je passe beaucoup de temps à tester les manières les plus sûr de les prévenir, les éviter ou les traiter au mieux si tout de même inévitable.
Comment investisseur et gestionnaire de nos biens ( même si on délégue), on doit en permanence se poser ces 3 questions :
1) « Mon stress, mon charge mentale, ou tous mouvement répétitif me coute combien ? Je me le facture combien en euros ?
2) Le temps que je m’y mets , si je fais d’autres choses dans lesquels j’ai plus de valeurs ajouté , je gagnerais combien de plus en euros ?
3) Comment je peux déléguer , ou automatiser ou optimiser toutes les étapes de mes investissements et gestion locatives ?
Dans ma newsletter, je vais vous partager toutes ces expériences et surtout des solutions testées sur le terrain.
Je vous invite à vous abonner à mon newsletter « Rich and Zen «( Inscription en cliquer sur cette image) .
