Introduction

Depuis plusieurs années, je loue mes biens de 2 Millions d’euros en meublé, et uniquement!

J’adopte les modes combinés entre meublé classique, Airbnb et Colocation en fonction de l’emplacement, cible et période de l’année.

Non seulement je n’ai plus besoin d’avoir un patron et gagner un salaire, j’ai pu aussi exploiter ces biens meublés tout en restant « Rich and ZEN »

Dans cet article, je vais partager avec vous pourquoi la location en meublé est la meilleure approche pour atteindre le succès financier, tout en restant Zen.

Ma période d’avant

Comme beaucoup d’investisseurs, j’ai commencé mon premier investissement locatif en location nue. Et cela a duré plusieurs années.

Dans ma tête, location meublée était trop contraignant.

Il faut acheter des meubles et des électro-ménager
il faut faire du design
Les personnes risquent de partir plus fréquemment
Si les personnes cassent mes meubles et électro ménagers.

et je n’aurais pas tout ce temps à y consacrer.

Jusqu’au jour où je voudrait vendre ce bien, je me suis rendu compte combien c’est stricte et peu flexible d’essayer de récupérer un bien en location nue.

Non seulement il faut attendre la fin du contrat de 3 ans et respecter scrupuleusement un préavis de 6 mois, et il vaut mieux faire appel à un huissier parce qu’il existe de nombreux pièges. De plus, pour récupérer un logement loué nu, on ne peut fournir que 2 motifs :

Soit vendre, auquel cas il faut d’abord proposer la vente aux locataires,

Soit reprendre le logement pour y habiter soi-même.

Je n’ai plus cette contrainte depuis que j’ai décidé de tout louer en meublé.

Quelles sont les vérités que j’ai réellement vécu derrière la location nue?

Turnover: Pendant les 8 ans en location nue de cette 3 pièces, j’ai eu 4 changements de locataires, soit en moyenne un changement tous les 2 ans.

2 Réparations

Pendant ces 8 ans, j’ai dû faire face à diverses sollicitations, notamment :

La fuite du ballon d’eau chaude.
La fuite de canalisation.
Les dégâts des eaux venant de la voisine du dessus.
La fuite de mon balcon.
La perte des clés du locataire.
L’inondation de la cave.
La fuite des cuvettes de WC.
Les retards de paiement des loyers.
Le non-paiement de loyer pendant 4 mois.

Ce n’est pas parce que vous êtes dans une location nue que vous êtes tranquille. La location meublée ajoute à cette liste les problèmes avec les électroménagers, mais vous verrez le rapport Revenu/cout à ce sujet.

3) Dommage dans l’appartement

J’ai fait location nue pendant 2 ans à une famille. Ils m’ont fait bonne impression lors de candidature.

Au bout d’un an et demi, ils avaient des problèmes financiers, et ils commençaient des retards des paiements, et cela de pire en pire. Je devais attendre la fin de contrat de 3 ans pour mettre fin au contrat, en plus il faut que j’invente une raison légale qui était de ‘ Reprendre le logement pour y habiter moi-même‘, j’ai constaté que les murs étais sales, et il fallait tout repeindre. Les robinets de douche étaient cassés, les cuvettes de WC aussi.

Alors les parties de votre appartement (hors meubles-électro ménages) coutent peut-être plus cher que des meubles, si mauvais choix des locataires. Je vais y revenir plus tard.

4) Le temps consacré

J’ai consacré pas mal de temps à cet appartement, non pas tant pour les interactions avec les locataires, mais plutôt avec le syndic. Les charges augmentaient rapidement et je devais vérifier les comptes du syndic, préparer les assemblées générales. Ce temps consacré n’était pas lié au mode d’exploitation de mon appartement, qu’il soit vide ou meublé. C’est le choix de l’appartement lui-même qui détermine le temps que vous devrez consacrer à son entretien, et non le choix de l’exploitation en meublé.

5) Loyer impayé:

J’avais un problème de loyer impayé ( ou au moins retard de loyer) avec une famille, pendant 6 mois, quand je faisais de location nue.

Je voudrais rompre le contrat, mais il faut attendre la fin du contrat de 3 ans ( dans le cas de location nue), et j’ai failli louper l’alerte que j’ai mis sur le préavis de 6 mois .

6) Quel était mon cashflow de cet appartement en location nue?

Pendant ces 8 ans, je l’ai loué à 1080€ par mois, charges comprise. Après les charges, crédit immobilier et tous les autres charges ( assurance etc), j’avais un cashflow négatif de 200€. Tous les mois je devais mettre 200€ pour que le compte soient équilibré. Pendant un certain temps, je ne pouvais pas continuer à emprunter, à cause de cashflow négatif.

6) Malgré mon cashflow négatif, j’étais obligée de payer les impôts sur mes revenus locatifs.

Contrairement au régime LMNP dans lequel on peut déduire les amortissements pour une location meublée, on a moins d’avantages en location nue et on paie les impôts dès le début , sauf on a une grosse somme de dépenses travaux.

Pour ma part, après les travaux de l’année N et le montant travaux reporté à N+1, c’était en 3eme année que j’ai dû déjà commencer à payer des impôts, avec un pourcentage de 30% .

Pour tout ce qui pensent que la location vide est tranquille/rentable, vous vous trompez.

Depuis 2019, j’ai changé complètement ma stratégie et objective d’investissement.

Désormais je ne loue qu’en meublé.

Voici le bilan de mon location nue et location meublée

Reprenons l’exemple de cet appartement de 3 pièces.

Turnover: Depuis que j’ai loué en meublé, j’ai eu 2 changements des locataires , donc en moyenne 1 fois tous les 2 ans: Le match est nul.
Réparation: En dehors des réparations éventuelles sur la liste déjà citée en haut pour location nue, j’ai quelques sollicitations de plus, notamment 2 choses : Le plaque cuisson ne marche plus, ça m’a couté 120€ pour le remplacer; un locataire se plain d’un matelas, j’ai acheté donc un nouveau matelas , qui m’a couté 140€. J’ai payé directement sur Cdiscount, avec livraison au point relai à l’adresse de mon locataire. J’ai donc mis 15 minutes – le temps de trouver les articles et passer le paiement chez Cdiscount.
Le dommage dans l’appartement: Le match est strictement nul. Je n’ai plus ‘Famille’ comme cible des locataire depuis je loue en meublé, je n’ai donc plus de risque avec des enfants en bas age ni chat ou chien de compagnie, ni les couples qui se déchirent pour casser des assiettes ou meubles.
Le temps consacré: Je ne consacre pas plus de temps sauf les 2 fois je dois commander les 2 articles
Loyer impayé: Mon cible a changé depuis que je loue en meublé; ce sont des jeunes étudiants ou cadres ayant des solides garanties, au lieu d’une famille qui peut rencontrer des différents types de problème. Non seulement ils ont des parents qui sont impliqué pour les aider, ils peuvent demander la garantie visale qui sont accessible pour toutes les personnes de moins de 30 ans.

6) Cashflow:

La raison principale et l’avantage principale pour louer en meublé est indéniablement le cashflow, vous vous en doutez.

Avant je louais ce T3 en nue pour 1080€ /mois, maintenant je loue à 1380€ par mois en meublé classique, je n’ai pas plus de charges, parce que EDF ou internet est toujours à la charge des locataires. J’ai donc 300€ par mois de plus en location meublé classique.

Mais le plus gros et vrai avantage est la souplesse incroyable d’une location meublé:

Vous pouvez le transformer en location courte durée (Airbnb ou Booking) quand vous voulez, pour la durée que vous décidez, en toute et totale liberté: que ce soit pendant le trou entre 2 location classique, ou pendant la période de votre choix.

Depuis 1 an, je loue cet appartement pendant 9 mois en meublé classique en contrat ‘Etudiant’ de 9 mois, et en location Airbnb pendant le reste du temps de Juin-Septembre.

Je vous donne mon chiffre réel depuis un mois, le moment où j’écris cet article..

Mon appartement me donne un chiffre d’affaire pour un seul mois en AIRBNB d’un montant de 4642€.

4642€ depuis 1 mois, de 15 juin- 15 juillet.

J’ai 4500*3mois+1380*9mois= 25920€ annuel donc 2160€/mois de revenu,

J’ai 2160-1080= 1080€ revenu supplémentaires, exactement le double, et ceci en seulement 3 mois de location courte durée.

En une année j’aurais 1080*12= 12960€ de revenu supplémentaire en location meublé.

Sans parler de la possibilité que je peux tout à fait le louer toute l’année en courte durée si je souhaite, j’aurais encore plus de rentabilité. Je peux aussi le confier à une conciergerie en moyenne 20% de commission, pour rester Zen en m’occupant peu de choses.

Mon calcul d’investissement Meuble/ revenu supplémentaire

Savez-vous combien j’ai payé pour meubler de A a Z cet appartement de 3 pièces 2 chambres, pour qu’il soit adapté non seulement à meublé classique, mais cartonner également sur Airbnb et Booking?

Budget total : 3987€

Combien de temps j’ai mis?

Un weekend + 3 heures.

Avec un budget d’investissement initial de 3987€, vous pourrez générer un revenu supplémentaire annuel minimum de 12 960€, voire même 20 400€.

Sans mentionner les avantages fiscaux du régime LMNP, qui vous permettent de ne pas payer d’impôts pendant 10 ans.

Sans mentionner que vous gagnerez en flexibilité (contrat d’un an au lieu de trois ans, préavis de trois mois au lieu de six en cas de reprise du logement) et en sécurité (plus de problèmes de loyers impayés depuis que je loue en meublé à de jeunes cadres ou sur Airbnb).

Sans oublier que votre appartement prend déjà de la valeur, même du point de vue patrimonial, et que vous n’aurez plus les frais de homestaging lors de la revente, car c’est déjà fait.

Alors, êtes-vous prêt à passer à l’action ?

Comment réussir la location en meublé

Voici quelques photos de l’appartement que j’ai aménagé et meublé , qui n’a jamais connu vacances locatives depuis mon achat, et qui a un taux d’occupation de 98% en location courte durée.

Pour réussir la location en meublé, il faut

Conseils pour choisir des meubles adaptés et de qualité
Stratégies d’aménagement pour optimiser l’espace et la fonctionnalité
Importance de la décoration et de la mise en valeur du bien

Gestion et entretien du bien

Organisation de l’entretien régulier du mobilier et des équipements
Gestion des problèmes courants liés à la location en meublé (réparations, remplacement des meubles, etc.)

Aujourd’hui j’ai mis à votre disposition un guide de meublement que j’utilise personnellement pour transformer ma location nue en location meublé, en un seul weekend, pour gagner 2000€ supplémentaire par mois avec un seul appartement )

C’est une liste que j’ai mis du temps à construire, à tester et compléter/ajuster au fur et mesure de mes investissements, pour son meilleur qualité /prix et durabilité dans le temps.

Vous avez la chance de pouvoir le télécharger aujourd’hui.

Vous allez voir dans cette liste:

les astuces pour économiser les coûts initiaux liés à l’aménagement et à l’achat des meubles
Conseils pour minimiser les dépenses et trouver des alternatives abordables
Les astuces de design et optimisation

Télécharger la liste des meubles/objets/electro-managers pour transformer votre location nue en meublé sans effort en un seul weekend,, en triplant votre revenue locative, tout en restant Zen.

Prêts à embarquer dans cette aventure ?